高楼住宅电梯费,怎样交纳才合理?

2018-04-23
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日前,市民张女士致电本报新闻110热线反映:“我母亲独自住在市区城西甲江南小区1楼,腿脚不便,从没有使用过电梯,却被要求交纳电梯费,这合理吗?”张女士感觉交费“有点冤”。那么,我市高楼住宅电梯费究竟是如何收取的?记者进行了调查。

七嘴八舌

电梯费怎么交,居民们有话说

高楼住宅电梯费,到底该“平摊”收,还是“逐层”收,居民们各有想法。

“低楼层少分摊些较公平”

住在甲江南小区的刘女士表示,她也住在1楼,除了买很多东西需要从车库坐电梯搬上楼之外,平时都是步行上楼。“从自私点的角度看,能不收费当然好,但从公众利益角度看,还是应该收费的。毕竟建电梯,不可能从四五楼开始建。分摊是有必要的,不过,可能在分摊比例上,低楼层少分摊些比较公平。”

“谁用谁交,不用就不交”

家住城西清水湾小区的赵女士说:“我住在2楼,个人觉得不应该交纳,谁使用,谁付费,这样才公平,1楼和2楼住户平时很少使用电梯,也不会造成电梯破损,怎么就要付费呢?”因此,一提到电梯费“平摊”收取的方法,赵女士觉得很不服气。

“同意交,但是明细得公示”

市民钱先生住在城东帝景豪园12楼,对于电梯费的收取,他一直“摸不着头脑”。

“说实话,买房子后,第一次交物业费时,我们收到两张单子,一张写着物业费:1.3元/平方米·月,面积是144.49平方米,收费2254元;另外一张写着公摊费0.5元/平方米·月,面积是144.49平方米,收费866元,车位照明保洁费30元/月,收费360元,两张收费单据上都没有写清楚具体电梯费是多少,我估计电梯费是包含在了公摊费里了,但是具体占比多少,我们不清楚。”钱先生告诉记者,“这费用他们收得明白,可是我们交得不明白。虽然糊里糊涂,但是我们都忙于工作,也就不去细究了,大家都交,我们也就交了,要是收费明细公示一下就最好了。”

“每一层住户都有责任交”

市民何女士住在湖滨国际小区,她认为,只要住在小区里都应该交纳电梯费,电梯是大家一起使用的,理应共同承担电梯维修保养费用。“我觉得是有必要收的,住1楼并不意味着不会使用电梯,串门的时候也会用得到。”

部门解惑

商住房采用“平摊”收费法

公说公有理,婆说婆有理,大家都有自己的见解和想法,不管是“平摊法”还是“逐层法”,都只能做到相对公平。

“小高层、高层居民交纳的物业费中,有一部分费用叫‘公共能耗费’,其中包括路灯照明、智能化监控设施用电、地下泵房、消控、公共照明,还有电梯费等。”市物业管理处主任任志刚这样说,“我市的普通小区高层的公共能耗费为0.5~1元/平方米,小高层为0.35~0.55元/平方米,视小区高档化程度而定,电梯费是属于公共能耗费中的一部分,具体占比多少,很多小区都没有测算过,并且也没办法测算,只能预估。”

记者了解到,我市物业公司收取的电梯费主要用于电梯运行时的电费和维护、维修费等。根据《江苏省物业管理条例》规定,住宅无地下车库的一楼住户,免收电梯费,电梯费从起始层+1层开始收取。

由此可知,1楼业主要不要交纳电梯费是依情况而定的,并不是一概而论。而对于1楼以上的低层住户,我市则没有相关收费办法,应由物业公司经小区业主大会讨论决定。“据了解,在很多周边城市,商住房高层或者小高层,都是采用的‘平摊法’,因为方便计算,在很大程度上来说,这种方法更普及一些。同时,采用‘逐层法’的经济适用房是个例。”

特殊案例

经济适用房采用“逐层”收费法

“百桥花园、农联花园这两个经济适用房小区的小高层电梯,是采用‘逐层’收费法的,每一层的价格都不一样。”市华泰物业有限公司办公室主任徐莉这样告诉记者。

小丁和妻子住在百桥花园小高层9楼,家里面积大约100平方米,小丁的父母偶尔才来看看小两口,住一晚就走。“2007年,分到房子的时候,我们就清楚,电梯费是按照‘逐层法’收的,我家的电梯费每年是65元,交纳物业费的时候,一起交。”

对于“逐层”收取的方式,小丁也有自己的想法,“我家里就住两个人,每天早上出门上班,晚上下班回来,一共使用电梯4次。相比较2楼的住户,家里住着5个人,有年轻人,有老人,也有孩子,他们使用电梯的次数比我们多,可是同样的面积,他们的电梯费是每年30元,所以‘逐层’收费也不一定就公平。”

记者了解到,百桥花园有20幢小高层,这20幢小高层的电梯费采用“逐层”收费,以4楼为例,收取0.4元/平方米,楼层往上,依次增加0.05元/平方米,楼层往下,依次减少0.05元/平方米。

除了百桥花园,还有农联花园,也是采用的“逐层”收费法。据了解,全市除了百桥花园和农联花园的电梯,采用的是“逐层”收费法,其他住宅楼都是采用的“平摊法”。“当初,在设定电梯收费时,认为当时买低层的住户经济条件相对一般些,并且户型面积稍小,因此在制定分层计费价格时,是向他们略微倾斜的。”徐莉这样告诉记者。

律师建议

一层业主可与物业协商处理

目前我市商住楼1楼业主收取电梯费的方式为:一是物业公司采取“平摊法”的统一标准收费,一楼业主与其他楼层业主无差别交费;二是没有地下车库,一楼业主不使用电梯则不交电梯费。

“根据《物权法》第72条规定:住户对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务。电梯如小区其他公共资源一样,属于全体住户共有,1楼住户和其他楼层的住户占有相同的份额,应当交纳电梯费。而且电梯运行服务属公共性服务,并不是只供部分住户享用的特约性服务,不会因为有些人不乘电梯,电梯的运行维护成本就降低。因此,一层应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。”江苏国之泰律师事务所顾莉莉律师告诉记者,“电梯作为建筑物的共有部分,每个业主对其既享有权利,也需承担义务,有地下车库的一楼业主,不能以不使用电梯为理由,不交纳电梯费用。”

不过,顾莉莉律师认为,虽然从法理上,一层住户应该与其他楼层住户一样承担电梯费,可从各楼层对电梯功能享用上来看,其他楼层住户对电梯的使用是日常化的,而一楼住户对电梯的使用频率较少甚至为零,建议物业和一层住户双方协商,适当给予一定减免,或者乘电梯按次收费。

她还建议,物业公司可以综合考虑住户意见,制定一个详细的、具有可操作性的示范性规定,让住户享受电梯服务的同时,也觉得交费相对公平。“像张女士母亲这样的情况,年老腿脚不便,很少出门,即使住在有地下车库的居民楼,也可以查看一下物业管理合同对于此方面的约定,然后找物管进行协商,选取一个合适的方案来解决此项问题。”她这样建议。

展望前景

“一梯一表”更公平

不管是哪一种收费方法,都有其利弊,不能做到完美。“商住楼,现在的计算方式一般都是当初物业公司和业主大会协商讨论好的,然后再按照建筑面积收费。”市物业管理处工作人员倪钱斌这样说道。

随后,他介绍了几种计算方法:可以按照家庭人数来收费,每个家庭人员每月交一定的电梯费用;也可以根据楼层来收费,大家设计一个更合理的收费标准,每个楼层交不同的费用;也可以把这些方法混合一下,也许会更加公平。

“当然,还可以实行打卡收费,也就是每次乘电梯时,要根据乘坐的楼层数来打卡计费。如果能实行‘一梯一表’的收费方式,那就更加公平了。”他介绍,“所谓‘一梯一表’,是每一个楼层装有一个电梯电表,这一层的居民实行打卡计费用电梯,刷了卡才能用。”他告诉记者,这就要求开发商在建房子的时候,预先留好相关线路和配套设施,由供电部门与其衔接好,后期住户交电梯费就相当于交家里电费一样了,“当然,‘一梯一表’这样的配套设施,不是一笔小数目,目前我市住宅楼还不具备这个条件。”

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